尽快取得贷款预审合格

2015-09-03

买房前第一件事要做的事就是去银行做一个预批准贷款（Pre-approval）。这么做有几个原因。首先，购房者必须搞清楚他们的还款能力，即知道自己能够买多少钱的房子，以及首款、过户费需要准备多少。银行在根据购房者提供的的个人财务状况资料，一般会为购房者设计出两条购房方程式。

申请贷款预批的好处有很多。由于银行的贷款的政策及利率经常变化，在买房前申请贷款预批并锁定现时利率，可避免看中房子后，房贷利率上升的风险。同时，加国的贷款政策不断紧缩，提前把房屋贷款申请下来，即便之后政策有所变更，您之前批下来的贷款也不会受到任何影响。

在银行预审合格之后，申请人最好向银行要一份《贷款资格初查信》（Pre—Qualified Letter）或者《贷款预批信》（Pre-Approved Letter）。有了贷款资格证明，买方的购卖能力就得到了银行的证明，有的卖方有时会拒绝与买方谈判如果买方不能提供此类文件。抵押贷款资格初审应该是在购房者具体看房前要做好的一项重要工作。

做完 预批准贷款，购房者就知道银行能给自己贷多少款，自己需要支付的首付款是多少，两者相加就是买房的预算，然后在预算内看房。预批准贷款锁住利率90天（从批准之日算起，3－6个月之内，各银行不同，一般为90天）对购房者来说是一举两得。如果利率在锁定期内下降，那就适用较低利率。如果利率上升，就适用锁住利率(locked-in rate)。即使买家还在观望、期望进入房地产市场，申请预批准抵押贷款也不会损失什么而且没有什么成本。

买房前去银行做一个预批准贷款，预先取得一份《贷款资格初查信》或者《贷款预批信》，这对买家来说是有利而无害的事情。一般来讲这会受益三方：买方、卖方和经纪人。

① 买方：最重要的受益人，当然是买方。这是解决买方能买得起多少钱房子的问题。实际生活中，对具体的抵押贷款人的资格条件要求颇杂，既相互铺垫制约又相辅相衬，变数很多，诸如信用历史、收入状况、债权债务，不同且经常变化的抵押贷款计划、类型等，很难让非职业的买家算清楚自己的购房实力或者精确的贷款数额。

贷款资格证明是通过抵押贷款银行或者抵押贷款经纪人在初步审查了买方的上述情况后，作出的职业判断文件，该文件使买方的买房能力得以具体化，确实化，它给了买方非常清晰的买房概念和指导方针。同时，这又是买方进行谈判的资格文件，没有它，卖方在与买方举行任何实质意义上的谈判时会大打则扣。还有，一般卖家希望从接受买方出价合同（Offer， 即买卖合同 Contract of Purchase and Sale）到条件解除（subject removal）的时间越短越好（一般为一周）。如果有了银行的预批准贷款（Pre-approval），买房时买家只要给银行提供卖家已接受的，银行在几个工作日就能办妥按揭贷款。

② 卖方：贷款资格证明让卖方得知买方是有购买能力的买家，得知买方的抵押贷款上线，让卖方知道买方作为潜在的买家通过谈判达成购卖协议后，有能力履行合同，从而避免浪费时间的可能。假如卖方有多个买家 （Multiple Offers）、数个买家同时出现，贷款资格证明文件的有无、文件的内容就成了卖方选择买家的重要参考条件。当然有些买家因为下offer前已经拿到了银行的预批贷款文件，心里十分清楚能从银行拿到多少贷款，下offer时比较有把握，因此会从offer里把银行贷款条款 （subject to financing）拿掉，而这种无贷款条件的offer则备受卖方青睐。

③ 买方的地产经纪：买方的经纪将参照买方的购买能力，选择搜房等于、小于买方的购房预算。这是提高效率，节约买方时间的做法。

从上述中看出，取得贷款预审合格的合理性，这样做可追求操作上的高效率，避免纠纷的发生和当事人的损失。所以，尽管地产经纪不负责给买方贷款，但买方的贷款预审合格向卖方证明了买方的购卖能力，因而在合同谈判时占有有利条件。买方如果能先拿出贷款资格证明，并且由自己的地产经纪将该贷款资格证明交付给卖方地产经纪，这无疑对买卖各方都有好处。所以尽快取得贷款预审合格很重要。