新移民买房如何轻松做业主
2011年1月24日
摘自 2011年1月14日第202期《都市报》
做业主当然是人生大事，当然要谨慎从事，特别是新移民，计划买楼之前，一定要考虑清楚自己的还款能力，亦要计算一下每个月你可以负担几多供款才不至影响到家庭的生活质素？理财专家设计出两条供楼方程式，只要你依足去做，就可以快快乐乐、轻轻松松做业主。
第一条方程式简称PITH，其实是Principle、 Interest、 Taxes和 Heating Expenses的缩写。中文就是本金、利息、税项和电力支出。
这一条供楼方程式规定，你每个月的PITH不应超过整个家庭税前收入的32%。
例如陈先生陈太太每月税前收入$4500，每个月的PITH支出就不能超过$1440( $4500 X 32%)。
第二条方程式规定，就是你每月底还债款项不应超过税前家庭收入的40%。还债款项包括PITH支出、供车、信用卡还款等。
例如陈先生陈太太每月税前收入$4500，每个月的还债款项就不能超过$1800( $4500 X 32%)。
以下表格显示最适当的收入和供楼款项比例：
常见按揭
买屋的第一步是要了解自己的经济状况，安排专业顾问去仔细分析出自己到底适合哪一款按揭计划，而且按揭利率升跌无人能料，没可能说定哪一种按揭会是最经济、划算。
定率按揭(Fixed Rate
Mortgage)就是按揭的利率固定不变，即使市场上的利率攀升或骤降，每月供款仍会维持一样，这样可以容易预算个人开支，亦能避免利率上升而要多付供款。相反，浮动利率按揭(Variable
Rate Mortgage)就较具弹性，尤其受惠于利率下调的时候，每月供款会受到利率的影响。
而定期和活期按揭的分别就在于随时清还款项会不会被罚款，活期的还款期要较定期为短，如果是想于一段短时间内把旧屋出售吐现，款项用来清还新屋按揭的话，活期会比定期更适合。
常听见的按揭保险(Mortgage
Insurance)就是若果要缴付供款的人本身或其合伙人辞世，保险公司会将按揭还清，甚至有保险公司同时给供款人提供失业或残障的保障，每间保险公司的计划可能有异，详情要分别向各保险公司查询。
一般还款期最长为25年，年期愈长，所付利息就愈多，相反，愈快供完利息就愈少，不过供款额会较高，负担较重。所以，若供款密度设定为每周缴付，所付的总利息和年期就会比每两周或每月的要少。
市面上的按揭计划有多种不同形式，较常见的有:
预批按揭 (Pre-Approved Mortgage)
以申请人资格及个人信用评级而借出的按揭，所以在申请人购置房屋前就已经可以知道会否获得审批。
普通按揭 (Conventional Mortgage)
不会超过屋价80%或以下的按揭，另外的20%或以上则为首期。
定期按揭 (Closed Mortgage)
还款期为6个月至25年不等，还款期前清还款项会被罚款。
活期按揭 (Open Mortgage)
弹性较定期按揭为高，可以随时清还按揭而毋须罚款，还款期较短，利率亦较定期为高。
可转期按揭 (Convertible Mortgage)
利率固定，为期6个月，期间可随时转为1至10年的定期按揭。
