要了解本次房屋贷款新政的内涵，首先需要解释一下上述政策的适用范围。政府承保贷款违约保险的对象通常是首付款比例低于20%，需要验证收入来源的贷款申请人。因此，首付款比例超过房价20%，且借款人可以证明是工资收入的消费者，不受上述政策影响。另外，新移民、非居民（留学生、难民）等，原本就不需要验证收入，未纳入政府承保范围的借款人，不在上述政策范围内。受上述政策影响最大的应该是加拿大资产规模较小的非银行金融机构。这些机构的资金来源有限，因此在续作按揭贷款时，严格按照政府的要求审批，即使借款人首付款超过20%，一些贷款机构也向CMHC投保，由于保费是由金融机构自己承担的，所以消费者并不知情，这么做的其目的是——向保险公司转移风险，并随时准备向CMHC出售按揭资产，进而保证资产的流动性。根据刚出台的新政，只要贷款机构向CMHC投保，就必须符合上述三点要求。加拿大的主要商业银行目前资产证券化程度远远低于中小贷款机构，因此受到的影响有限，尤其是对新移民项目，基本不受影响。中小贷款机构运作，及资产证券化的原理见《加拿大住房贷款国策与家庭债务管理》。

用5年期固定利率来衡量偿债能力，实际上是将金融机构通用的“压力测试”工具应用到了消费者身上。“压力测试”是金融机构在评估流动性风险时常用的一种手段，即，假设一些需要现金周转的测试情景，评估目前资产流动性和变现渠道的抗风险能力。对于需要投保房贷违约险房贷申请人来说，只有通过了这个收入抗风险能力才能获得CMHC的批准，最终获得贷款。而不需要保险的申请人，依然可以按照商业银行自行制定的审批标准来衡量家庭负债能力。需要说明的是，在政府出台新政之前，很多银行和贷款机构已经加强了抗风险能力评估。尤其是对浮动利率贷款，一些银行规定，在衡量5年期浮动利率贷款申请人偿债能力时，使用3年期固定利率，而且是挂牌利率。例如，某银行，封闭式5年浮动利率目前是2.05%（P-0.2%），3年期银行挂牌固定利率是4.25%，5年期固定利率贷款的实际利率为3.75%左右。与财政部新政策相比，该银行已有的审批政策似乎更加严格。因此，这条新政策对多数银行来讲，影响不大。

“再贷款”（re-finance）最高限额从95%降至90%的政策影响面最小，对借款人个体而言，最多影响15万加元的贷款。这里所说“再贷款”用香港同胞的表述更贴切——“加按”。即，用房屋净值做抵押，借出更多的钱。这种情况通常出现在房价飞涨，地产投机非常活跃的时候。例如，97回归前夕的香港，95年300万买的房子，贷款240万，到了97年房价涨到375万，于是“加按”至贷款金额300万，提出来的现金用于炒股票，98年金融风暴时房价跌到280万，贷款还有350万，股票投资（机）血本无归，再加上失业，最后来敲门的一定是法院的“执达吏”。为了避免这种情况出现在加拿大，政府出台了上述政策。根据现行的CMHC政策，对“加按”比例至房价90%至95%的借款人，政府要求这部分“加按”的金额不能超过15万加元，因此，现有政策已经非常严格和苛刻了，而按照即将执行的新政策，只能加按到90%，原来的15万，也没有了。

17个月之前，政府承保的非自住房屋贷款比例可以高达房价的100%，一年半的时间里降为80%，看来这个政策是本次政策调整的重点。这一变化将会使投资类房产销路受到一定的影响，进而影响租金水平。加拿大政府房屋贷款的国策始终体现在——居者有其屋，对于地产投资和投机的政策则越来越紧。出租类房产首付比例80%政策，将对地产投资行为带来较大影响，高杠杆行为会受到有效遏制。投资类房产首付款来源之一的“房屋净值贷款额度（HELOC）”将越来越受到青睐。如何使用HELOC，参见《加拿大房屋净值抵押贷款（HELOC）应用技巧》。

综上所述，本次政策调整与笔者此前预料的结果基本相同，政府既没有缩短还款期，也没有提高首付款要求。对买房自住，特别是第一次购房的消费者影响有限。加拿大房贷国策的演变，参见《加拿大住房贷款国策会变吗？》。

政策的收紧，一定会对加拿大地产市场产生影响，特别是地产投资行为。华人有个思维定势：政府不鼓励的事偏要做。中国在2005年宏观调控房地产市场泡沫时就出现了相反的效果。按照加拿大宪法规定，政府不能直接干预房地产市场，因此监管当局只能通过调整房贷政策，间接影响地产市场。具体的效果如何，还要我们拭目以待。从政策刚刚公布出来的情况来看，一些贷款从业人员已经开始鼓动自己的客户在新政实施之前先下手为强了。这样做是否明智，要看贷款从业人员的职业道德水平和消费者的风险偏好了。

万锦信贷按揭贷款专家许群说，联邦政府推出收紧房屋贷款三项新政策对于房地产市场的稳定有正面作用，其中以五年固定利率贷款标准来衡量申请者是否符合条件，这一点对于多数贷款申请者没有太大影响；对于重新贷款（Refinance）人士，将最高贷款额限定为房屋价值的95%降低为90%，这一点对于多数华人来说也没有影响。

而将购买非自住房贷款的首付比例定为20%，这项措施对炒楼花的行为则有抑制作用。许群指出，现在将非自住房屋贷款的首付要求增加其实可以减少理性投资者的风险，在现在多伦多的房屋市场中，因为如果购买房屋作为投资，首付不付够20%的话，出租该物业所得租金通常不够支付贷款、地税和其他总费用，对于投资者来说是一个很大的风险。

　　皇庭地产的丁志行认为，新的贷款政策对于房地产市场的控制有正面影响，因为现在大家都认为房屋价格高得有点不正常，新措施出台将会令市场更加健康。

　　她认为，这些收紧贷款措施对于首次购屋者没有太大影响，非自住房屋贷款首付要求提高，对于投资者则有影响，可能会限制一些投资者的意愿。

　　丁志行表示，在 4月份收紧贷款新措施开始执行以及今后HST两税合并实施之后，房地产市场可能会有一个较大的变化，至于民众会不会赶在新政策执行之前出现一个抢购的动作，还需要进一步观察。

　　注册财务策划师王昆明表示，新贷款政策对于楼市有降温作用。他说，很多人现在买房子是因为贷款利率低，有些人判断自己购买和承担能力可能只是根据低利率来考虑，没有考虑如果利率上升，他们可能就无法承担。

现在利率低是因为金融海啸之后，央行为刺激经济而定，但是经济开始逐渐复苏，相信从下半年起会逐渐加息，为了防止出现利率上升后无法承担而出现断供的情况，联邦政府推出这些收紧贷款措施，可以防患于未然，对于房地产市场和整个经济发展都有正面影响。